房地产(房屋)基础知识(二)
参考来源:咔咔百科网 作者:未知 更新时间:2016年02月03日 23时59分

  【按揭与抵押的区别】
  按揭与抵押的主要区别,在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下:
  1.按揭和抵押在法律上的区别:按揭要产生所有权转移,抵押则不变更所有关系,因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让成为了所有权人,享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移,抵押人仍保留担保物的所有权,抵押权人是非所有权人,只享有抵押权,即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中,按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼,而抵押诉讼中,抵押权人的身份只是抵押权人。
  2.目的及运作上的差异:按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别:
  1.按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项;按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上,按揭受益人是所有权人,较之抵押权人享有更多权益。
  2.在借款目的上,按揭人的目标指向和按揭物是同一的,借款的目的是购置房屋,取得房屋产权;抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物,而是为了其他的目的的借款。
  3.运作上的区别:房地产抵押:应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序:在抵押人先取得产权证的前提下,办理他项产权证,以产权证抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保,产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人,所有权证由按揭人持有。
  4.抵押和按揭牵扯的当事人不同:抵押一般牵涉两个当事人:抵押人和抵押权人,一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”;按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的,需要原所有人或业主作中间人,以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此,原业主或所有者往往要作为担保人,使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。
  【成本法】
  成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加,除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋,按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量,减去房屋使用多年的折旧费,得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场,无法运用市场比较法进行房产评估。
  【地政】
  政府对土地衽的各种行政管理的总称,受土地管理法律及行政法规,规章的调整。
  【房屋抵押】
  指抵押人(债务人或第三人)以自己的房屋作为抵押物价权人,在债务人到期不履行债务时,债权人有权依法律规定将抵押的房屋折价或以变卖该抵押房屋的价款而优先受价。房屋预售(炒楼花)即出售房屋期贷。
  【收益法】
  收益法是委托评估房地产将未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益,再除以资本比率求得评估现价,收益法重视对未来得收益,是估测的,资本比率是设定的。
  【现房】
  所谓现房,是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签订《商品房买卖合同》。
  【关于五证】
  房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发,《开工证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 
  一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。  
  根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者,签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。
  【解困房】
  指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难,专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。
  【住宅小区】
  住宅小区也称“居住小区”,是由城市道路以及自然界线(如河流)划分,并不为交通干道所穿越的完整居住地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
  【安居房】
  安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对人均居住面积在4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
  【一级市场】
  房地产一级市场是指新建住房的买卖市场,市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权,使住房的产权首先从法律上达到确认。
  【二级市场】
  二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说,一般指房产出租市场。严格讲,归于房地产二级市场的概念之内。
  【三级市场】
  三级市场可概括为公房使用权市场,其主要内容包括公房使用权买卖、公房私租和公房转租市场。其中公房使用权买卖三级市场中的主要内容相对于已购公房,北京市的承租公房占绝对多数。由于公房使用权价格远低于产权价,因此它被看作是促进一、二级市场的生力军。目前,三级市场尚未打开。
  【产权调换】
  产权调换是指,拆迁人用易地或再建房屋与被拆迁人的房屋进行交换,被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。产权调换的补偿标准,按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。
  【绿色装饰】
  所谓家庭绿化装饰是指在居室内设计具有调节人们心绪和观赏价值的植物,又称绿色设计。其特点是通过天然植物的视觉美感,达到宜于人的身心健康,增添现代人的审美情趣。
  【房屋所有权】
  房地产在司法实践上又称不动产,而不动产一般是指土地以及其定着物(主要是房屋)。这里仅就房屋所有权进行表述。  
  购房者都知道购买房地产中有产权证,而办理下产权证又意味着对该房产拥有所有权,那么在法律上对所有权又有何规定呢?从严格的意义上讲,财产所有权是财产所有人在法律规定的范围内对属于他的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。房产所有权属于直接管理购房者购买的房产并具有排他性权利该权利表现以下几点: 
  1.房产所有权是绝对权,这又区别于购房者同房地产开发商签订的房产买卖合同所产生的债权。简单地说,购房者同房地产开发商有签订合同所产生的权利与义务的关系,是要由合同的一方为一定的行为才能实现的权利,例如:购房者向房地产开发商支付房款,购房者不能通过自己的行为取得该房产,而是由房地产开发商依约向购房者交付房产,这样购房者才能实现自己拥有该房产的权利。而房地产所有权则可由房产所有人直接作为即刻实现的权利,而不用其他相对人为一定的行为才能实现权利,例如:房产所有人使用其所拥有的房产。 
  2.房产所有权是排他性的权利,房地产所有权是所有权人排除他人对于其所拥有的房产的干涉,并且在一个物上只能有一个所有权存在,而不能同时并存两个或两个以上的所有权。也就是说,房产所有人对其所拥有的房产拥有独立处置权利,所有人一旦拥有该房产,如非由所有人作出意思表示那么所有人可对抗其他对该房产主张权利的其他人。 
  3.房产所有权是一种相对最全面的权利,房产所有人有对其所拥有的房地产物业进行一般、全面的支配的最全面的权利,所有权人不仅包括对房产的占有、使用、收益,而且包括对该房产的最终处分权。房产所有权对于其他对房产权例如抵押权、质权、留置权这些权利仅是对房产的占有、使用、收益某一特定权利享有直接管理权利,房产所有人可以依自己的意愿在法律规定的范围内享有最大的最全面的权利。 
  4.房产的所有权是永久性的,购房者向房地产开发商支付全部房价款,并领取国家统一颁发的房产证后,房产所有者将永久拥有该房产,直到该房产灭失。

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