房地产(房屋)基础知识(三)
参考来源:咔咔百科网 作者:未知 更新时间:2016年02月03日 23时59分
  【花园式住宅】
  花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。
  【住宅的辅助面积】
  辅助面积是指住宅建筑各层平面中不直接供住户生活的室内空间净面积,包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
  一次性买断价】
  买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。
  【基价】
  经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。
  土地收益金】
  依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》由政府指定机关对交易房地产收取的部分国有土地收益。
  【微利房】
  微利房即廉价房,指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房
  【公有住宅】
  公有住宅,在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。
户室比“户室比”,又叫户型比,它是指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重,如一栋住宅楼中,小套(或一室户)占25%,中套(二室户)占47%,大套(三室或四室户)占28%。
  【炒地皮】
  对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指:土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下,买下地皮(即土的使用权、即土地使用权)到地价到达预期价位才出售牟利,以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖
  【灰空间】
  “灰空间”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间,以达到室内外融和的目的,比如建筑入口的柱廊、檐下等。
  “灰空间”也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。
  【商品房】
  商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
  【有偿合同】
  指合同当事人因取得权利(包括利益)需偿付一定代价的合同。其主要特点是,当事人一方履行义务的同时,有要求对方为一定行为的权利。
  【“楼花”】
  “楼花”一词最早源自香港,是指未完工的物业(即在建物业)。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实,那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。
  【绝卖】
  指房屋典期届满后,由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎,逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系,双方同意回赎的,允许回赎。
  【户地图】
  又称《分户地籍图》,常用于房屋产权证和土地使用权证的附图。
  【成本法】
  成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加,除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋,按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量,减去房屋使用多年的折旧费,得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场,无法运用市场比较法进行房产评估。
  【基准地价】
  指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价,是土地使用权出让价格的依据
  【作价补偿】
  作价补偿,是指拆迁人以支付货币的方式,赔偿被拆迁人因拆除房屋而造成的经济损失。作价补偿的标准,按照被拆迁房屋建筑面积的重置价格结合成新计算,即以重新建造被拆迁房屋的造价,结合该房屋的新旧程度核算出该房屋的价值,并以此作为补偿的标准。
  【市场租金】
  市场租金又称协议租金,是根据市场供求关系和自愿原则,由租赁双方协商议定的租金。市场租金随供求关系的变化而上下浮动。
  【以旧换新】
  以旧换新业务是产权置换的一种形式,是指居民以自身原有产权房作价,并补交原房作价与商品房售价差额后,可置换商品房,原房归开办此业务的开发商或中介公司所有。值得一提的是,双方办理完物业交割后,共同到市房地产交易主管部门办理买卖立契过户手续,原房与置换商品房的买卖立契并案办理。
  【不动产拍卖】
  指将特定土地的使用权及土地之上的建筑物、附著物所有权以公开兢价或公开标底的招标方式,遵照公平、公正、公开原则进行转让
  【商品房转预售】
  商品房转预售,是指商品房预售后,预购人将其预购的尚未竣工的商品房再行进行转让的行为,俗称“炒楼花”。根据《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定,预售商品房再行转让的问题,由国务院规定,表明这一问题至今尚无明确的法律规定。
  【房屋买卖契约公证】
  指由公证机关对房屋买卖契约的真实性和合法性予以证明。
  【房地产交易手续】
  进行房地产交易必须经过的程序,通常包括:交易双方向房地产交易管理机关提出申请、出让方交验拥有相应权利的订件、双方按规定签订契约协商确定交易价格及有关事项、交易管理机关勘察评估交易价的公平性,监定交易契约、交纳契税和手续费、办理新的房地产权利证件。房地产经纪人指代客进行房地产交易并以此取得用金的中间人。
  【土地使用权出租】
  根据《城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例》规定,是指土地使用权者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附著物租凭给承租人使用,由承租人向出租支付租支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
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