房地产(房屋)基础知识(十)
参考来源:咔咔百科网 作者:未知 更新时间:2016年02月03日 23时59分

  【VS】
  VS是英文VILLASTYLE的缩写,意思是“别墅式户型”,这个概念在一定程度上反映了楼盘的内在品质。VS户型概念将为白领、私企老板等提供一个“别墅式”的居住环境,这些户型由三层组成,面积在150平方米左右。
  【酒店式公寓】
  酒店式服务公寓的概念,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受商务人士的青睐。
  【与传统酒店的区别】
  酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。
  目前,许多项目都宣传自己提供酒店式服务,但提供酒店式服务与“酒店式公寓”并非一个概念。综合多位业内专家的解释,酒店式公寓是指位于大型商圈内,保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓,其大多会被用做投资使用。
  【开盘】
  一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售,称之为开盘。这时,可以交纳预付款,正式签约并办理贷款等相关手续,也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。
  【抵债房】
  “抵债房”,主要是指债务人无法以货币偿还债务时,将自己所有的房屋作价支付给债权人,由债权人上市出售的房屋,并不包括开发商抵押给银行的抵债房。
  【地产价格泡沫】
  地产价格泡沫如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌,泡沫破灭,至今经济尚未恢复过来。
  【认购】
  一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金,不能签订正式的销售合同。
  【混合型REITs】
  混合型房地产投资信托REITs既拥有物业,又提供信贷。
  【房地产投资信托】
  简而言之,房地产投资信托(REIT)就是一家致力于持有,并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税,但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。
  【REITs的优惠】
  REITs同其它信托产品一样,如果信托的收入分配给受益人的话,信托是不需要交税的。REITs免交公司所得税和资本利得税,但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。
  美国目前资本利得税分两部分征收,增值部分的税率为20%,折旧部分为25%。例如,如果五年前以100万元购得某物业,5年后折旧20万元,账面价值为80万元,售得110万元。资本利得税=20%×(110-100)+25%×20=7万元。对REITs的要求:公司的资产主要是由长期持有的房地产组成;公司的收入主要来源于房地产;公司至少90%的应纳税收入应分派给股东。
  【REITs的信托性】
  从给REITs的优惠和对REITs的要求上,我们可以看得出来政府大力扶持其发展,规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场,而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果REITs每年均有高比例现金分派,说明其有良好的经营业绩,因为即使利润可以造假,现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对REITs经营的一种高明的监督,同时也可限制REITs滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和成熟的金融基础设施。
  REITs分为三种:权益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。
  现在美国大约有300个REITs,它们的总资产超过3000亿美元,大约2/3在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市,但通常所说的REITs是指上市的。
  按揭型REITs
  按揭型房地产投资信托REITs直接贷款给房地产业主和经营者,或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。
  权益型REITs
  权益型REITs拥有和经营收益型房地产,业务包括出租、开发和租户服务。
  【独立式公寓】
  独立式公寓一般为国际标准化一居室,户型基本一致,一般60-70平方米左右具备全部生活要素。是介于传统一居和超小户型之间的另类产品。
  【优先购买权】
  指按份房产共有人欲将房产出卖时,在同等情况下房产其他共有人享有优先购买该房产的权利。
  【差价置换房】
  差价换房:是指本市居民以其承租的公有住房承租权按协议商定的价格交换其他公有住房承租权,或直接交换商品租房、其他所有权住房,或有偿转让后再购买商品住房和其他住房的行为。
  有以下三种方式:
  1、公有住房承租权之间的交换
  2、以公有住房承租权交换商品租房或其他所有权住房
  3、有偿转让公有住房承租权后,购买商品住房或者其他住房其中已纳入本市房改政策规定的出售范围,而承租居民尚未购买的成套独用的可售公有住房,只适用上述第一种方式进行差价交换。
  【按揭】
  按揭是英文"mortgage"(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
  【二手房】
  二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。北京的已购公房和经济适用房上市的政策,成就了二手房市场。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。
  【使用面积】
  住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反映住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。
  【物管维修基金】
  物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。凡本市行政区域内新建商品住宅(包括经济适用住房、及与住宅结构相连的非住宅等,以下简称商品住宅)的购买人,均须交纳商品住宅共用部位共用设施设备维修基金。商品住宅购房者应按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门交纳维修基金。商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局,由北京市居住小区管理办公室代管,房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行帐户,商品住宅维修基金代管期间内按活期存款利率计息。住宅物业管理委员会成立后,市小区办应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理或经管委会同意交由物业管理企业代管。
  【物业管理】
  物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托,依照合同和契约,以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地,为业主和承租人提供全方位服务,是物业发挥其使用价值,并使物业尽可能地保值、增值。
  物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理合同,对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
  【物业管理委员会】
  又称业主委员会,是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益,负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作,委员人数一般以5-15人单数为宜,其中使用人不超过委员总数的30%。
  【业主大会】
  是由物业内的业主组成的。按照有关规定,业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
  【业主】
  是指物业内房屋和相关设施的所有权人。
  【智能化社区】
  智能化社区是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自控、IC卡)技术,通过有效的传输网络,将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成,为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段,以实现快捷高效的超值服务与管理,提供安全舒适的家居环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程,需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。真正意义的智能化社区,确实可为居住者提供诸多方便。

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